Căn hộ hạng sang đua xác lập giá kỷ lục

Theo khảo sát của Vũ Đức Duy, thị trường căn hộ hạng sang TP HCM đang ở giai đoạn nóng nhất trong vòng một thập niên qua khi liên tục xuất hiện nhiều dự án có giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi m2, giai đoạn mở bán sau giá nhà cao hơn các đợt chào hàng trước đó. Có không ít dự án lập kỷ lục giá bán cao nhất mặt bằng chung của khu vực đang tọa lạc. Cá biệt, có cả trường hợp dự án chào bán ở vùng giá đỉnh của thị trường, phá vỡ kỷ lục giá bán căn hộ cao nhất tại Việt Nam từ trước tới nay.

Tại quận 1, nơi được định vị là “tấc đất tấc vàng” trong bối cảnh chính quyền TP HCM hạn chế cấp phép dự án mới ở khu lõi trung tâm, các giai đoạn mở bán sau của những dự án hạng sang đều ghi nhận giá bán leo thang. Cụ thể, cuối tháng 4/2021, tại phường Đa Kao, quận 1, dự án chung cư hạng sang The Marq tọa lạc vị trí mặt tiền đường Nguyễn Đình Chiểu, chào giá bán tái khởi động 7.500-9.800 USD một m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Mức giá chào bán này cũng là vùng giá đỉnh của căn hộ khu Đa Kao, tương đương gần 230 triệu đồng một m2.

Hiện các căn hộ king size (kích cỡ cực lớn) với 4 phòng ngủ tại dự án này có giá bán khoảng 30 tỷ đồng một căn, trong khi loại 3 phòng ngủ có giá thấp nhất 23 tỷ đồng một căn. Đây là đợt mở bán giữa kỳ của dự án này kết hợp với kế hoạch mở cửa nhà mẫu trong giai đoạn về đích, sắp bàn giao nhà vào cuối năm nay.

Trước đó, trong các đợt chào bán đầu tiên hồi giữa năm 2018, các căn hộ The Marq được chào bán giá 6.500-8.000 USD một m2, cũng thuộc nhóm những dự án có vùng giá đỉnh tại thời điểm lúc bấy giờ. Như vậy, chỉ trong vòng chưa đầy 3 năm, giá bán căn hộ hạng sang này đã tăng 1.000-2.000 USD mỗi m2 theo tiến độ hoàn thiện dự án.

Cũng được định vị là dòng nhà ở hạng sang, dự án chung cư nằm ngay khu đất vàng Ba Son, quận 1, tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng vừa giao dịch thành công 18.000 USD một m2, tương đương hơn 400 triệu đồng mỗi m2 xác lập mức giá kỷ lục của thị trường nhà ở Việt Nam cuối quý I đầu quý II/2021.

Cách đây 2 năm (tháng 4/2019), cùng vị trí này, thị trường nhà ở Sài Gòn từng xuất hiện một dự án căn hộ gắn mác siêu sang cũng nằm ven sông ngay quận 1 được chào bán 168-280 triệu đồng mỗi m2, được xem là cao nhất lịch sử tính đến thời điểm đó. Diễn biến cho thấy tại khu vực dọc theo sông Sài Gòn, giá nhà hạng sang đã tăng cả trăm triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, ở địa bàn kế cận trung tâm như quận 2 cũng xuất hiện một số dự án hạng sang Cover Residences có giá từ 161 triệu đồng một m2, dự án The River giá chào bán 138 triệu đồng một m2. Các dự án này đều nằm trong nhóm căn hộ có giá top đầu của thị trường nhà chung cư tại phố nhà giàu quận 2.

Riêng tại quận Thủ Đức, một dự án căn hộ trên đường Võ Văn Ngân có giá chào ra thị trường khoảng 4.000 USD (tương đương 93 triệu đồng) mỗi m2, chưa bao gồm thuế VAT. Nếu cộng gộp thuế, giá bán dự án này vượt ngưỡng 100 triệu đồng một m2. Đây cũng là dự án căn hộ hạng sang đầu tiên có giá bán cao nhất trên địa bàn quận Thủ Đức từ trước tới nay.

Dựa trên tiêu chí phân hạng căn hộ của các đơn vị nghiên cứu quốc tế công bố tại TP HCM, chung cư hạng sang là các dự án có giá bán sơ cấp bình quân từ 4.000 USD một m2 trở lên, là phân khúc nhà ở có giá cao nhất thị trường. Trong 2-3 năm gần đây loại nhà hạng sang này có tốc độ tăng giá nhanh.

Báo cáo mới nhất của CBRE trong 3 tháng đầu năm 2021 cũng cho biết, giá bán bình quân căn hộ hạng sang toàn thị trường TP HCM đạt 6.898 USD mỗi m2, mức tăng giá bình quân 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, diễn biến thực tế không ít các dự án hạng sang đã tăng giá cao hơn biên độ 5% một năm gấp 2-3 lần.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, các bất động sản tọa lạc tại khu vực trung tâm quận 1 thường có vị trí đắc địa và “độc nhất vô nhị” nên giá bán của dòng sản phẩm này luôn tăng theo thời gian. Trong khi đó, ở các vị trí kế cận trung tâm như quận 2 và Thủ Đức, nếu dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, kết nối giao thông hoàn hảo và giá trị thương mại cao, giá nhà vẫn nằm ở đỉnh của thị trường và được xếp vào nhóm hạng sang.

Ở phân khúc nhà ở này, nếu dự án hội đủ các điều kiện pháp lý hoàn chỉnh, vị trí vàng, chất lượng xây dựng cao, được quản lý bởi các đơn vị uy tín hàng đầu trong nước và quốc tế vẫn được nhóm khách hàng thượng lưu để mắt tới.

Trao đổi với Vũ Đức Duy, Tổng giám đốc một công ty bất động sản tọa lạc tại quận 1, TP HCM cho biết, thị trường nhà hạng sang hiện chia thành 2 phiên bản giới hạn và phổ biến. Nếu như phiên bản giới hạn thường được định vị tại khu lõi trung tâm thành phố như quận 1 thì phiên bản phổ biến lan sang cả những quận kế cận trung tâm như quận 2, 3 hoặc xuất hiện ở tâm điểm của các thành phố mới như TP Thủ Đức. Giá bán loại nhà thuộc phân khúc xa xỉ này thường đắt đỏ nhưng vẫn tăng cao là do số lượng dự án hoàn chỉnh pháp lý, đủ điều kiện mở bán không nhiều.

Ông cho biết, theo quan sát, dù mỗi dự án hạng sang có thể lên đến vài trăm căn nhưng các đợt mở bán thường nhỏ giọt chứ không tung hàng đồng loạt ra thị trường cùng một lúc. Cùng với sự hạn chế phát triển dự án nhà cao tầng tại quận 1 cộng thêm việc phê duyệt dự án khá chậm kể từ năm 2017 đến nay trên toàn thành phố, sự khan hiếm đã khiến các dự án hạng sang được hưởng lợi thế độc quyền nên giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước.

Hồi đầu năm 2020, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng nhận định, trong 10 năm tới giá nhà hạng sang tại thị trường Việt Nam có thể tăng phi mã và đạt mức 35.000 USD mỗi m2. Đây là phân khúc nhà ở đặc biệt chỉ phục vụ một số ít nhóm đối tượng khách hàng siêu giàu.

Bà Dung cho biết thêm, theo bảng phân hạng nhà ở căn cứ trên giá bán, giá khởi điểm của phân khúc hạng sang là 4.000 USD mỗi m2, trên thực tế giá bình quân hiện nay vượt ngưỡng 6.000 USD mỗi m2 và vùng giá cao nhất ở phân khúc này từng xuất hiện căn hộ hạng sang tiệm cận 10.000-15.000 USD mỗi m2.

Từ năm 2017 đến cuối năm 2019, căn hộ hạng sang tại khu trung tâm TP HCM tăng giá đến 40%. Trong biểu đồ phát triển của chu kỳ bất động sản hạng sang khu vực Đông Nam Á, TP HCM nằm ở chu kỳ tăng giá nhanh.

Theo dự báo của CBRE giới siêu giàu Việt Nam tăng nhanh sẽ góp phần mở rộng nguồn cầu ở phân khúc nhà ở hạng sang này. Ở nhóm nhà đầu tư ngoại, những khách hàng tiềm năng của phân khúc bất động sản này là những tỷ phú gốc Á, trong đó các tỷ phú Hàn Quốc có mức độ quan tâm cực lớn đến tài sản sang trọng. Điều này củng cố thêm vị thế của Việt Nam là một trong những thị trường mới nổi và đầy tiềm năng ở phân khúc bất động sản hạng sang.